「TikTokのインフルエンサーたちは、とてもクールな家を貸したいと思っていますただし、彼らを大家とは呼ばないでください」

TikTokのインフルエンサーたちは、クールな家を貸したいが、大家とは呼ばないでください

昨年末、ケリー・クラークは離婚解決金で現金に困ることはなく、新たなキャリアを始めることを熱望していました。彼女はついに、大家になる時が来たと決断しました。

クラークは、子供を育てるために労働力から離れる前に、コンピュータ販売とインテリアデザインの仕事をしていましたが、不動産投資のウェブサイトであるBiggerPocketsをスクロールしている時に「ハウスハッキング」という言葉に出会いました。フォーラムやウェビナーでは、投資家たちは家や小規模なマルチユニットビルを購入し、自宅の一部に住み、残りを家賃収入で賄うテナントに貸し出すことの利点を歌っていました。当時の夫はルームメイトを引き受けることや彼らの貴重なプライバシーを犠牲にすることに疑問を抱いていました。しかし、クラークはそのアイデアに魅力を感じました。だって、誰だってほぼ無料で生活したいと思わないだろうか。

56歳のクラークは、そのチャンスを手に入れました。彼女は1月にワシントン州スポーケンで39万9000ドルの控えめな4ユニットのアパートを購入しました。連邦住宅管理局によって保証されたローンで、そのステッカープライスの3.5%、約1万4000ドルを頭金として支払い、さらに10万ドルを貯金して、100年以上前に建てられた物件を改装しました。彼女はユニットのうちの1つに住んでおり、他の3つを家賃で賄うことで月々の2800ドルの住宅ローンをまかなう予定です。彼女のローンの条件では、少なくとも1年間はその物件に住まなければなりませんが、クラークはその後、物件を再融資し、同じ戦略を他の投資に適用することを望んでいると述べました。最近、彼女は保険会社から、その建物の評価額が80万ドル以上であることを知らせる手紙を受け取りました。

「私は一生ハウスハッキングをするのが大好きです」と、現在は他の投資家が物件を見つけたり管理したりするのを手伝っているクラークは私に語りました。

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住み込みの大家は画期的な概念とは言えませんが、パンデミック時代の収入と不動産投資に対する熱狂は、ハウスハッキングの人気を高めました。TikTokのインフルエンサーや不動産の専門家たちは、これにすぐに取り組みました。派手な絵文字が散りばめられたグラフィックスや「無料で生活する」や「百万長者になる最も簡単な方法」などのキーワードを使い、彼らはハウスハッキングを、不動産でお金を稼ぎ、今日の過酷な住宅市場の扉を開くための自明の選択肢として押し出しました。この方法は裕福な親や高収入の仕事を持つ人に限定されるものではありません。彼らは、小さな頭金が必要な政府保証のローンの助けを借りて、ほぼ誰でも富への道を切り開くことができると主張しています。

もちろん、現実はそれよりも複雑です。ハッカーたちは購入資金を得るために多額の借金を負うことになり、住宅価格が下落するとリスクが発生する可能性があります。典型的なルームメイトの問題に加えて、ハウスハッカーはテナントを見つけるのに苦労する可能性や、物件を損傷するテナントや滞納するテナントを抱える可能性に備えなければなりません。そして、そのアイデアに対する反発もあります。オンラインのコメントでは、ハウスハッカーはテナントを搾取していると非難されています。

シリコンバレーの「開拓者」たちは、すでに存在するビジネスを再発見し、バスやオフィス、寮やジュースなどをふっくらとしたマークアップで販売することが好きです。その意味では、ハウスハッキングの使用は、「家主」というアイデアを再ブランド化し、きちんとした家賃収入を得るためのイメージを想起させます。これは、毎月の家賃を集める隣のおっさんではなく、テクノロジーによって進化した進歩のイメージです。ハウスハッキングの素晴らしいイノベーションは、新しい投資家たち、すなわちミレニアル世代やジェンダーZ世代のための新しいクロップに対して、古くからのアイデアを派手にリパッケージングしたものです。しかし、手法がまったくオリジナルではないとしても、その用語の広範な採用は、ほぼすべての人が今日の厳しい住宅市場で優位性を求めていることを示しています。

富を築くために「ハック」する

ブランドン・ターナーは、BiggerPocketsの影響力ある指導者であり、2013年に「住まいを「ハック」して無料で生活する方法」と題したブログ記事でハウスハッキングブームを開始しました。この記事では、誰でも（少なくとも「まあまあの信用力、安定した仕事、少額の貯金」がある人）賃貸住宅の束縛から自由になり、不動産を通じて富を築くシンプルな方法を紹介しています。ターナーは、購入するのは2戸建てや3戸建て、4戸建てなどの小規模なマルチファミリープロパティであり、そのうちの1つに住み、他の部屋を賃貸料以上で貸し出すことが鍵だと書いています。

「これは単なる仕事の5分を削るための簡単なトリックやアイデア以上のものです」とターナー氏は述べています。彼は去年会社を辞めて自身の投資会社に専念するために去りました。「これは叙事詩的で、人生を変えるものです。」

この投稿は非常に影響力があり、アイデアに続いて数千人の模倣者をインスピレーションを与えました。ターナー氏の最初の戦略は小規模なマルチファミリービルディングを重視していましたが、一部のハウスハッカーはこのコンセプトを一戸建て住宅に適用しました。シアトルの25歳のソフトウェアエンジニアで不動産投資家であるライアン・レーマンは、本を読んだり投資家と話したり、もちろんBiggerPocketsで時間を過ごすことでスタートを切ったと話しています。レーマンは、リアルエステートビジネスの周りで育ったわけではなく、金融的自由を実現することに焦点を当てた投資に対するシンプルなアプローチを宣伝して名声を得たターナー氏に魅了されたと語りました。

「私は『もしブランドンがこれをやれたら、私もできるかもしれない』と思ったんです」とレーマン氏は話しています。

2020年8月、レーマン氏はシアトルに到着し、ハウスハッカーのカップルから一時的に部屋を借り、彼らが家主としてのさまざまな側面をどのように管理しているかを見せてもらいました。数か月後、彼は5ベッドルームの家を62万ドルで購入し、インターンシップでの収入と株式市場での収益から購入価格の5%を頭金として支払いました。最初はテナントを見つけるのが難しかったと彼は言いますが、プライバシーを犠牲にすることで毎月の経費を賄うことができました。

「基本的に私は家を買いました。その後、家の価格などが狂ったようになりました」とレーマン氏は話しています。「もちろん、学習して何も狂ったことをしないようにするためのスキルもあると思います。でも、運も大いに関与しています。」

ハウスハッキングのもう一つの重要な要素は、連邦住宅管理局からの低頭金ローンの利用です。投資用物件のローンとは異なり、これらのローンはクレジットスコアや収入が低いバイヤーに、購入価格の3.5%というわずかな頭金での購入の機会を提供しています。ただし、これらのローンの注意点は、物件に少なくとも1年間滞在する必要があることです。しかし、それさえも不動産のミニエンパイアを築くことを目指す人々にとってはほとんどの障害ではありません。

もちろん、学習して何も狂ったことをしないようにするためのスキルもあると思います。でも、運も大いに関与しています。

24歳で最初の家を購入した後、ビガーポケットの元従業員で現在は投資家をサポートするリアルターとなったクレイグ・キュアロップ氏は、毎年12か月ごとに新しい物件に移り住むことを始め、「時計のように」新しいローンを受け入れ、成長するポートフォリオの他の物件を再融資しました。2019年には、「The House Hacking Strategy: How to Use Your Home to Achieve Financial Freedom」という本を出版しました。

「住宅ローンの支払いが高く、家賃も高く、そのような状況でどのように前進するのですか？賃金が上昇しない一方でコストは増加しているこの世界でどうやって先を見越せるのですか？」とキュアロップ氏は言います。「『ああ、私は何もできない』という話がある一方で、実際に何かをしている人々がごくわずかいます。そして、私はハウスハッキングがおそらく最大の費用である家賃を排除する、または少なくとも大幅に削減するための明らかな方法の一つだと思います。」

夢を売る

これらすべてがある種の平凡なもののように聞こえるのは許されるでしょう。単に古代の考え方である不動産の所有と賃貸にすぎないように思えます。実際、アメリカの大部分の家主は「ハウスハッカー」の範疇に含まれる可能性があります。米国には約4950万の賃貸ユニットがあり、そのうち約46%が米国国勢調査局によると1～4ユニットの小さなレンタル物件です。これらの小さなレンタル物件の約70%、約1590万戸が個人投資家によって所有されています。

しかし、オンラインのインフルエンサーたちは、若い投資家や9時から5時の仕事にうんざりしている人々にこのアイデアを画期的で魅力的に見せるために一生懸命取り組んでいます。TikTokは、よく「無料で生活する」とか「家賃を支払う必要がなくなる」というアイデアを売り込む熱烈なトークを伴うビデオで溢れています。

「待って、あなたが私の大家？」という驚いた賃借人の役を演じるパーソナルファイナンスのインフルエンサーであるアディソン・ジャーマンは、あるTikTokの投稿で尋ねます。

「そうだよ、それが『ハウスハッキング』ってやつさ」と、フォロワー数400万人のジャーマン氏が演じる大家でルームメイトは答えます。「君たちが家賃を支払うことで月に1900ドル稼いでいるんだよ。」

YouTubeはそれを非常に簡単に見せるでしょう

最近、一部の不動産所有者や不動産の影響力を持つ人々は、「大家」という用語を完全に廃止し、「住宅提供者」といった婉曲的な表現で置き換えることを主張しています。同様の避難策を提供するのが「ハウスハッカー」という用語です。自分が家を所有し、友人たちに数室を貸してもらい、それによって住宅ローンをカバーしてもらっている場合、自分を彼らの大家と呼ぶよりも、より優しい印象を与えるかもしれません。

「’大家’という用語は時代遅れで、攻撃的で分断を招くものです」と、不動産ソフトウェア会社であるRealPageの経済部門責任者であるジェイ・パーソンズは2021年11月にツイートしました。「ニューヨークやサンフランシスコなどの一部の大都市以外では、報道機関や政策立案者よりも実際の生活の中でほとんど使われていないのです。」

クレジットカード、個人金融、不動産のヒントを2,300万人以上のTikTokフォロワーに共有するYouTuber兼TikTokerのジョン・リアンは、ハウスハッキングは「ほかの方法よりもアクセスしやすい方法の一つ」を人々に提供していると述べています。彼によれば、購入価格の約97%を融資することができるため、莫大な貯金を持っていない人々にも購入のチャンスを開いているとのことです。この戦略は、夜に頭を休める場所、支払い方法、そして財産を築く方法の問題を一度に解決します。リアンは、5月にTikTokの動画を投稿し、ハウスハッカーと家賃が毎月の住宅ローン費用を上回るテナントとのシナリオを演じました。

「待って、つまり、私たちがこの家を買っているんですか？」と一人のテナントが尋ねます。

「厳密に言うと、あなたは私にこの家を買わせているのです」と、リアンの大家の人物が答えます。

ハッキングに反対する人々

ハウスハッキングに関するいくつかの派手なTikTok投稿のコメント欄では、一部の人々が「吸血鬼」と「寄生虫」を含むより厳しい代替案を提案しました。これらの苦情は、ルームメイトとして振る舞いながら実際には大家であること、または他の人の毎月の支払いを使用して不動産の経費を賄う行為自体に関連しています。これは新しい概念ではありません。

日常生活では、一部のハウスハッカーは、家の所有者であることを隠すことで困難な状況を回避しようとします。賃料の収集、清掃やメンテナンスなどを担当するプロパティマネージャーの雇用、そして最悪の場合には立ち退き手続きを行います。その後、ハッカーは単なるテナントまたは管理会社の関係者として振る舞うことがあります。この慣行について認識していると話したCurelopは、「私はそれに非常に反対している」と述べました。

「どんな状況でも嘘をつくことは間違っており、行ってはならない」とCurelopは言いました。「私の提案は常に、自分が場所を所有していることを見せびらかさないことです。テナントが尋ねた場合、嘘をつかないでください。しかし、尋ねられない場合は伝える必要はありません。それは重要な詳細ではありません。」

リアン自身も現在、マルチファミリープロパティを3つ所有しているが、「大家」という用語には問題がないと述べています。「過去数年間、大家に対する反感を完全に理解しています」とリアンは述べました。Curelopは、オンラインでの反発が「不運だ」と述べ、誰でもこれを行うことができると主張しました。

ハウスハッキングは他の不動産投資手法に比べてアクセスしやすいことが多いですが、それを売り込むために使用されるビデオは、不動産を買うことの非常に現実的なリスクを軽視しています。私が彼らと話した際に、リアンとCurelopの両者が指摘しているリスクです。

「YouTubeはそれを非常に簡単に見せるでしょう」とリアンは言いました。

Curelopは、テナントのスクリーニングの重要性をクライアントに強調し、思いやりがあり支払いに迅速な人々を借り手にすることを確認するよう努めることを強調しました。ハウスハッカーはまた、ルームメイトの状況が期待通りにうまくいかない場合、住宅ローンの全額を前払いする準備をしておく必要もあります。ただし、Curelopによれば、ハッカーは通常、家賃を集めて住宅ローンの一部を相殺することができると述べました。また、マクロ経済的な要素も考慮する必要があります。住宅価格の上昇により、良い取引を見つけるのが難しくなりました。一方、賃貸市場はCOVID-19時代のピークから緩和されています。オリジナルのハウスハッキングの提唱者であるターナーも、2021年にInsiderに対して、賃貸市場が「平凡な投資家ができるものから専門家である必要があるものに変わった」と語りました。

「2012年には、購入した任意の物件は賃貸で利益を上げることができました」とターナーはInsiderのダニエル・ガイガーに語りました。「しかし、今日ではランダムな物件を取得すると損になります。」

一般の投資物件とは異なり、ハウスハッキングの利点は、利益を上げなくても価値があると考えられることです。住居費を少しでも減らすことができれば、それは勝利と考えることができます。

結局のところ、セマンティクスに関係なく、ハウスハッカーは不動産オーナーとしての現実から完全に隔離することはできません。スポーケンのハウスハッカーであるクラークさんと最初に話したとき、彼女はユニットの改装をしていて、もう1つのユニットは市場に3週間も放置されていました。これは彼女が望んでいたよりもはるかに長い期間です。彼女は価格を下げ、最終的にテナントを見つけましたが、賃貸市場は2022年の春の全盛期から冷めていると認めています。それにもかかわらず、クラークさんは私に言いました、彼女はいつか収入が実現することを予測しているので、大丈夫だと。一時的な苦労がハウスハッキングへの彼女の見方を暗くしていません。

「私は本当にそれが大好きです」とクラークさんは私に話しました。「できるだけ長くやりたいです」。

ジェームズ・ロドリゲスは、インサイダーのディスコースチームのシニアレポーターです。

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