「住宅市場の『ロックイン効果』は非常に現実的です-この地図を見てください」

The 'lock-in effect' in the housing market is very realistic - look at this map.

「ロックイン効果」とは、住宅所有者が低金利の住宅ローンを失うことによる財政的ショックを避けるため、自分の不動産を売却し新たな物件を購入することに消極的な傾向を指すものです。Amherstの創設者兼CEOであるショーン・ドブソンは、最近のツイートで次のようにこのフラストレーションを表現しています。「これらを3%(住宅ローンの金利)で資金調達し、金利を6%(金利)に跳ね上げることは、供給面から見た場合、それら(住宅)を焼き尽くすことと同じです。」

ドブソンは、全米の住宅の販売台数の大幅な減少を示すFortuneの地図に対して反応しました。この「ロックイン効果」と呼ばれる現象は、ほぼどこでも起こっています。リッチモンド(バージニア州)やフィラデルフィアなど、東海岸の市場でも新規リスティングは前年比でそれぞれ27%と26%減少しました。価格修正を経ている市場であるオースティンでも、2022年6月から2023年6月までの間に新規リスティングは31%減少しました。

Realtor.comによると、2023年6月の米国の販売物件のリスト数は、2022年6月と比較して26%減少し、2019年6月と比較して28.9%減少しました。

ロックイン効果をより良く理解するためには、住宅ローン借り手の91%が5%以下の金利を持っており、そのうち70.7%が4%以下の金利を持っていることを考慮してください。これらの住宅所有者にとって、現在の6%または7%の住宅ローン金利で物件を売却し購入することはあまり合理的ではありません。

市場への流通量の制限は、買い手の間で競争を引き起こし、年初の強いシーズンにおいてほとんどの市場で住宅価格の上昇をもたらしました。特に東北部と中西部の市場では、この春に予想を上回る住宅価格の上昇が見られました。

ただし、いくつかの例外もあります。

オースティンの住宅市場を見ると、何か異常なことが起こっていることがわかります。新規リスティング(つまり、ある月に販売のために出される住宅)が急激に31%減少したにもかかわらず、オースティンの住宅価格はピークから13%下落しています(Black Knightのデータによる)。この興味深い現象の背後には、新規リスティングの減少とは対照的に、市場における総供給量(つまり、アクティブなリスティング)が前年比で47%増加していることがあります。パンデミックの最初の2年間でオースティンの住宅価格は約60%上昇し、住宅ローン金利が急上昇したことにより、市場における物件の滞留期間が長くなりました。オースティンでは、売り手の殺到ではなく、物件の積み重ね効果が起きており、ほとんどの市場が再び上昇している中、住宅価格が下落しています。

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