「キャッシュアウト・リファイナンスとは何ですか？住宅ローンからお金を手に入れる方法」

What is cash-out refinancing? A way to obtain money from a home loan.

私たちの専門家が読者の住宅購入に関する質問に回答し、公平な製品レビューを書いています（こちらが私たちが住宅ローンを評価する方法です）。場合によっては、パートナーから手数料を受け取ることがありますが、私たちの意見は私たち自身のものです。

• キャッシュアウトリファイナンスは、現在の住宅ローンを新しい、より大きな住宅ローンで置き換えます。
• このプロセスにより、ホームエクイティの一部をクロージング時に現金化することができます。通常、80%以上の金額を引き出すことはできません。
• キャッシュアウトリファイナンスは、HELOCやホームエクイティローンに比べて良い選択肢ですが、欠点もあります。

大きな財務目標に到達するために現金のアクセスが必要な場合、クレジットカードを使用したり個人ローンを組んだりするなど、お金を借りる方法はたくさんあります。

もし、購入時よりもあなたの家の価値が上がっている場合、住宅ローンのキャッシュアウトリファイナンスを通じて必要な資金を得ることができるかもしれません。

キャッシュアウトリファイナンスの金利は、クレジットカードや個人ローンよりも低く設定されています。また、HELOCやホームエクイティローンと比べても通常は低いです。なぜなら、キャッシュアウトリファイナンスは最初の住宅ローンであり、貸し手にとってリスクが少ないからです。

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キャッシュアウトリファイナンスとは何ですか？

キャッシュアウトリファイナンスとは、住宅のエクイティをクロージング時に現金化できるようにする住宅ローンのことです。キャッシュアウトリファイナンスでは、現在の住宅ローンの残高よりも大きな金額の住宅ローンを借り、現在の住宅ローンの残高と新しいキャッシュアウトローンの差額を現金で受け取ります。

これは通常の金利と期間のリファイナンスとは異なります。通常のリファイナンスでは、現在の住宅ローンと同じ金額の新しい住宅ローンを借り、金利や期間を変更することができます。このタイプのリファイナンスは、低い金利や月々の支払いを得るのに役立ちます。

キャッシュアウトリファイナンスで受け取ったお金は、自由に使うことができます。多くの場合、ホームオーナーはこの現金を債務の統合や住宅改修などに使用します。

キャッシュアウトリファイナンスの仕組み

現金で受け取ることができる金額は、貸し手によって異なる場合がありますが、一般的な基準として、住宅の価値の80%以上を借りることはできません。これにより、住宅のエクイティの20%以上を保持することができます。

例えば、あなたの家の価値が25万ドルで、初期の住宅ローンの支払い残高が10万ドルの場合、あなたは15万ドルのホームエクイティを持っています。

最大借り入れ可能な金額を求めるために、あなたの家の価値に80%（0.80）を掛け、現在の住宅ローンの残高を差し引いて、クロージング時に受け取れる現金の額を計算します。

250,000 × 0.80 = 200,000

200,000 − 100,000 = 100,000

したがって、この例では、20万ドルまでのローンを借りることができ、現在の10万ドルの住宅ローンを返済し、残りの10万ドルを手に入れることができます。

ただし、住宅ローンを借りる際には、鑑定料、手数料、クロージングコストなどの追加費用も支払う必要があります。

現在のキャッシュアウトリファイナンス金利

7月には、Zillowのデータによると、30年のリファイナンス金利は約7.05%でした。これは6月と比べて30ベーシスポイントの上昇です。

キャッシュアウトリファイナンスでは、通常の金利と比較してわずかに高い金利を支払うことがあります。しかし、金利が著しく高くなることはありません。

インフレの鈍化や連邦準備制度理事会による利上げの減少により、2023年後半には金利が下がると予想されています。これにより、エクイティの一部を現金化したいホームオーナーは、今年後半に低い金利でキャッシュアウトリファイナンスを行う機会が得られるかもしれません。ただし、より良い金利を得るには、2024年または2025年まで待つ必要があるでしょう。

キャッシュアウトリファイナンスの利点と欠点

キャッシュアウトリファイナンスの利点

• 現在よりも低い金利を得ることができるかもしれません。通常のリファイナンスと同様に、キャッシュアウトリファイナンスを使用すると、現在の金利に比べて低い金利を確保することができるかもしれません。ただし、現在の金利と現在の金利が高いか低いかによります。
• ホームエクイティローンやHELOCと比べて低い金利を得ることができます。ホームエクイティローンとHELOCは、家のエクイティにアクセスできる他の2つの種類の住宅ローンです。キャッシュアウトリファイナンス、ホームエクイティローン、HELOCの選択肢から選ぶ場合、キャッシュアウトリファイナンスの金利が通常は低いです。
• 固定金利と変動金利の選択ができます。ホームエクイティローンは固定金利であり、HELOCは通常変動金利です。キャッシュアウトリファイナンスでは、固定金利か変動金利のどちらかを選択することができます。
• キャッシュを他の目標に使うことができます。キャッシュアウトリファイナンスで得たお金の使い方には制限がありません。債務の返済や子供の大学基金のために使用したり、住宅改修に使ったりすることができます。
• 税金控除を受けることができるかもしれません。キャッシュアウトリファイナンスで得たお金を自宅の改修に使う場合、所得税から住宅ローンの利息を控除することができるかもしれません（IRSの出版物936によると）。

キャッシュアウト・リファイナンスのデメリット

• 新しいローンには新しい条件が付いてきます。 新しいローンの条件自体が悪いわけではありませんが、注意が必要です。ローンの新しい条件を事前に理解しておくことが重要です。例えば、返済期間、金利、月々の支払いなどの要素を把握してください。もし金利が大幅に上がる場合、そのリファイナンスは価値がないかもしれません。
• 私的住宅ローン保険を加入する必要があるかもしれません。 私的住宅ローン保険（PMI）は、ローンの残高が80%未満の場合に支払う必要がある保険です。もし家を購入する際に20%の頭金を支払った場合、または数年間で家の価値の少なくとも20%を返済した場合、PMIをキャンセルすることができるかもしれません。しかし、家の価値の80%以上を借り入れる場合は、再びPMIを支払う必要があります。PMIの費用は年間でローン額の0.2%から2%の間でかかることがあります。つまり、160,000ドルを借り入れた場合、年間で320ドルから3,200ドルの間の費用がかかる可能性があります。
• クロージングコストや手数料が他のオプションよりも高くなるかもしれません。 多くのHELOC（ホームエクイティラインオブクレジット）は、低料金のオプションを提供しています。クレジットカードなどの担保のないオプションは、コストを抑えたい場合にもより良い選択肢となるかもしれません。
• 差し押さえのリスクがあります。 毎月の住宅ローンの支払いができない場合、金融機関による差し押さえのリスクがあります。キャッシュアウト・リファイナンスを行うことで、月々の支払いが増えたり、私的住宅ローン保険が必要になったり、金利が上がったりする可能性があります。キャッシュアウトを行う前に、それが財政的な負担にならないか考慮してください。

キャッシュアウト・リファイナンスは必要ですか？

キャッシュアウト・リファイナンスは、比較的低金利で大きな現金を借りる必要がある借り手にとって良い選択肢です。しかし、その代わりに長年にわたって築いてきた資産の一部を失うリスクもあります。

しかし、これは最終的には賢明な財務判断となる場合があります。たとえば、多くの借り手は自宅の価値を向上させるために資金を使い、将来的に家を売却する際に利益を得ることができます。

キャッシュアウト・リファイナンスが適切かどうかは、個人の目標、必要な資金の額、全体的な財政状況に依存します。

キャッシュアウト・リファイナンスのよくある質問

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