「Zillow：学生ローンの借り手は3.5年間も支払いのない期間がありますが、多くの人がまだ住宅市場に参入することができません」

Zillow Many people are unable to enter the housing market, despite student loan borrowers having a period of 3.5 years without payments.

実際に、Zillowによると、典型的な新築住宅ローンの元本と利息の支払額は、2020年3月の学生ローンの支払い停止以来、2倍以上に増加しています。この増加は、この期間に平均30年固定住宅ローンの金利が3.5％から6％以上まで急上昇し、米国の住宅価格が40％以上上昇したことによるものです。

住宅の買いやすさの問題は、ほとんどの市場で連邦学生ローンの支払いを3年以上も免除されたことからの節約でもカバーしきれないほど深刻です。

Zillowによれば、初めての住宅購入者は、平均してローン金額の5％程度を頭金として必要としています。たとえば、ボストンのスターターホームの価格は約70万ドルになる可能性があります。これは、初めての住宅購入者が頭金として3万ドル以上を用意しなければならないことを意味します。これは、パンデミック中に学生ローン借り手が平均して貯金した金額の2倍以上です。

学生ローンを抱える初めての住宅購入者にとって、借金対所得比率も障害となっています。理論的には、3.5年間の支払い停止中に何千ドルも節約した可能性があるものの、実際に借金対所得比率が改善したという明確な指標はありません。Education by Bright Horizonsの教育ローンアドバイザリーおよび教育福利会社であるEdAssistの教育金融シニアディレクターのStacey MacPhetresは、「支払い停止中に借手がクレジットカード、住宅ローン、自動車ローンなどの個人債務を増やしたという、国立経済研究局によって発表された新しい論文によれば、DTIは改善されていないことが示されています。これは、インフレーションの高コストに起因することもありますが、消費者が利用可能なキャッシュフローを持つと、支出が増加することがあります」と述べています。

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高いDTIと上昇するインフレーションの影響で、頭金、住宅ローン、住宅保険、クロージングコスト、公共料金、メンテナンス、住宅所有者料金など、住宅購入に関連するすべての潜在的な費用を賄うことがより困難になることもあります。

実際、Zillowによると、住宅ローンの貸し手は通常、従来の住宅ローンの借り手に対して36%のDTIの制限を設けており、FHAローンの借り手に対して43%の制限を設けています。つまり、借り手の債務の合計額（新しい毎月の住宅ローンの支払い、税金、保険、個人住宅ローン保険、車の支払いや学生ローンなどの他の債務）は、借り手の世帯収入の36％〜43％を超えることはできません。

これは、「高い住宅価値、高い住宅ローン金利、既存の借金の複利化がある市場では、制限は迅速に達成されるため、住宅の購入は困難な戦いとなる可能性があります」とZillowは述べています。

新しい所得連動返済計画を持つ初めての住宅購入者に希望があるかもしれません

所得連動返済（IDR）計画は、借り手の所得と家族の人数に基づいて、返済可能な額で学生ローンの支払いを設定します。連邦学生援助局は4つの異なるIDRオプションを提供しており、月々の返済額を借り手の所得のわずか10％から20％に制限しています。金利は、借り手が20年から25年の期間内にローンを完済するのに役立つように設定されています。

Student Loan Plannerの創設者であるTravis Hornsbyは、「一般的に、借り手は住宅の資格を得る上で学生ローンが障害とならないようにする必要があります。最も一般的な問題は、借り手が所得連動返済（IDR）計画に登録していない場合に起こります。IDR計画に登録している場合、ローンがない場合と同じ資格を得ることができるでしょう」と述べています。

6月末に、教育省は追加のIDRオプションであるSaving on Valuable Education Planを発表しました。これにより、支払い額は所得のわずか5％にまで減少することができ、平均支払い額はZillowによれば月に245ドル少なくなる可能性があります。

この変更により、一部の借り手は自分のDTI比率を改善し、住宅を購入することがより実現可能になるかもしれません。Kurt Carltonは、私設の住宅投資物件のマーケットプレイスであるNew Westernの共同創設者兼社長である彼は、「さらに、彼らが中断された支払いの大部分を節約している場合、多くの借り手が直面する頭金のハードルを緩和するか、少なくとも予期せぬメンテナンスや費用をカバーするための責任ある金額の資金を提供することができるでしょう」とFortuneに語っています。

ただし、住宅および学生ローンの専門家は、住宅購入を検討する際に自分の全体的な財務状況を評価することが重要であるとの意見で一致しています。

「月々の学生ローンの支払いが平均69％減少することで、一部の世帯はより有利な債務-to-収入比率を持つ一般的な住宅ローンに資格を持つかもしれません」とカールトンは述べています。「ただし、借り手は自身の財務状況を監視し、重要な購入を計画する際に情報に基づいた決定をすることが重要です。」