商業不動産の専門家は、空きオフィススペースを「驚くべきもの」と呼び、これまでにこれほど波乱万丈な状況を経験したことがないと警告しています
Commercial real estate experts warn that they have never experienced such a turbulent situation as the current vacant office space, calling it amazing.
ジョン・フィッシュ氏は、建設会社サフォークの責任者であり、不動産政策研究所の議長であり、かつてはボストン連邦準備銀行の理事長も務めていました。彼は”What Goes Up”ポッドキャストに参加して、このセクターが直面している問題について話しました。
以下は、会話のハイライトの一部を要約して編集したものです。フルポッドキャストを聴くにはこちらをクリックしてください。
Q. なぜ私たちはこのセクターにとっての金利上昇が危険なのかについて話していただけますか？
A. 特にニューヨーク市などの大規模な建築物について話すと、そこにはほぼ1億平方フィートの空きオフィススペースがあります。これは驚くべきことです。現在、これらの建物は45％、55％、65％の占有率になっています。そして突然、これらの建物を支えるための資本コストがほぼ倍増しました。つまり、ダブルハンマーです。占有率が下がるため、価値が下がり、収入が減少し、資本コストが指数関数的に上昇します。したがって、タイミングは開発業界に大きな影響を与えています。
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現在の最大の問題は、国内の資本市場が凍結していることです。そして、それが凍結している理由は、誰も価値を理解していないからです。この期間中、ほとんどの資産が取引されていないため、価格発見を評価することができません。誰も底値がどこにあるのか理解していません。したがって、いくらかの価格発見が実現するまで、私たちはこの問題を解決することはできません。
さて、私が言いたいのは、トンネルの端に光が少し見えたということです。6月にOCC、FDIC、および連邦政府の他の機関が業界全体に対して「ポリシーガイダンス」を提供したときです。そして、そのポリシーガイダンスはいくつかの理由から非常に重要だと思います。まず第一に、これは政府がこの問題に対してリーダーシップを持っていることを示しています。なぜなら、この問題には人々が触れたがらないという理由があります。それは最終的に発がん性になる可能性があるからです。また、それは貸付コミュニティと借り手にとっての方向性とサポートを提供します。そしてそれによって何が起こるかというと、明確性が生まれます。
基本的に彼らが言っていることは、過去の債務再構築プログラムと同様です。彼らは言っています、「資格のある借手と品質のある資産を持つすべての資産について、その借手と協力して、かつてその資産にあった価値を再生することができます。そして18か月から36か月の延長を提供します。」これは「ふりをして延長する」というものです。一方、2009年に起こったのは長期的な将来の提案であり、システム的に重要な金融機関に大きな影響を与えました。この政策の方向性は、実際には地域銀行システムを対象としています。そして、それを言う理由は、現在、SIFI（システム的に重要な金融機関）は実際には不動産債務の大きなポートフォリオを持っていないからです。おそらく8％または7％未満です。一方、全国の地域銀行は、現在、数千もの銀行が不動産のポートフォリオの30％から35％、一部では40％以上を持っています。したがって、このガイダンスによって、少なくとも良い資産と優れた借手には最終的にワークアウトの機会が与えられます。
Q：この「延長とふりをする」というアイデアは、私にはフェッドからのこのガイダンスやこの問題の解決に対するアプローチに対して侮辱的なフレーズのように思えます。しかし、それは誤った考え方でしょうか？「延長とふりをする」ことが実際にこの混乱から抜け出す方法なのでしょうか？
A：こう言いたいと思います。ある有名な金融グルーが、「全体経済には影響しない」と述べたと思いますが、それは正しいのかどうかはわかりません。私が地域銀行システム、つまりアメリカの郊外に与える影響について考えると、シリコンバレーバンクが倒産し、シグネチャーバンクが続き、ファーストリパブリックが倒産しました。地域銀行システムにシステム的な問題がある場合、それに伴う思わぬ結果はカタトニックになる可能性があります。さらに、不動産の価値が下がるとどうなるでしょうか？アメリカの都市の収入の70％は現在不動産から得られています。ですから、突然これらの建物を差し押さえにかけ始めると、資金の供給が停止します。そして、税収が減少します。まあ、そうなると、消防士、警察官、教師などについて話すことになります。アメリカのメインストリートでは、このように激動の時期を経験したことはありません。安定していると思われる建物をひっくり返さないように非常に注意する必要があります。
