「ゾンビオフィス」は、家族向けの新しいアパートメントに変わる可能性がありますそれは、通常の年に比べて新しいアメリカのユニットの数がほぼ倍になることです

Zombie office could potentially become new family apartments, with the number of new American units nearly doubling compared to a regular year.

• リモートワークの台頭、高金利、気候規制は、オフィスビルにとってすべて問題を提起しています。
• しかし、商業不動産危機は、アメリカの住宅供給を拡大する大きな機会になるかもしれません。
• 新しい調査では、2,000以上のアメリカのオフィスビルを最大で40万のアパートに転換できることがわかりました。

リモートやハイブリッドワークのブームによって冷めてしまった孤独なオフィスビルは、新しい生活を送ることができるかもしれません。それは環境にも財布にも優れたマンションになるかもしれません。

アーピット・グプタ、キャンディ・マルティネス、ステイン・ヴァン・ニューワーバーグによる国立経済研究局の新しいワーキングペーパーによると、アメリカのダウンタウンにある2,000以上のオフィスビルをエコフレンドリーなアパートメントビルに転換することができるということがわかっています。これらの転換により、最大で40万の新しいアパートユニットが生まれることができ、最低でも17万の新しいユニットが生まれます。これは、住宅危機と空きオフィスビルの両方に苦しむ都市にとっては大きな利点です。

著者らは、アメリカの105の最も人口の多い都市の商業中心部におけるオフィスビルの約11%が住宅への転換に適していると結論付けました。これらの「ゾンビ」物件は、賃貸不可能なオフィスビルであり、空き地に座っているだけでコストがかかります。新築よりも時間のかかる転換プロセスを使用して、これらの「ゾンビ」物件は200ユニットのアパートメントビルに作り変えることができます。

著者らは、これらの住宅転換が現在のオフィスビルに直面している3つの主要な問題に対処すると主張しています。リモートワークによる空室、高金利、気候規制です。パンデミックはリモートワークの台頭を加速させ、多くの企業がオフィスの賃貸契約を更新しないため、商業ビルの空室率が高い状態が続いています。高金利は、オフィス不動産オーナーが住宅ローンを返済するのが難しくなっています。そして、新しい環境規制では、建物が一定のエネルギー効率基準を満たす必要があり、費用のかかる改修が必要です。

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アメリカは深刻な住宅供給危機に直面しています。需要に追いつくため、国は推定380万から650万の新しい住宅を建設する必要があります。

調査では、ニューヨーク市都市圏が彼らの住宅転換基準に合致する建物が最も多いことがわかりました。サンフランシスコとロサンゼルスの都市圏が次に続きます。これらの3つの都市圏は国内で最も高い住宅コストを抱えています。

オフィスビルをアパートメントに転換することは新しい概念ではありませんし、ニューヨーク市は理論的にはこれを受け入れています。ただし、Insiderのジョーダン・ハートが以前報告したように、厳しいゾーニング規制、地元の反対、高い転換費用の中で建物を転換することは困難で高額な場合があります。

しかし、研究者は特に1990年以前に建てられた、広がりのある平方フィートではないほとんど使用されていないダウンタウンの建物に焦点を当てました。古い建物は、建物の中央に光のシャフトを必要とせずに、より多くの光を内部に取り込むためのより小さい床面積を持つ傾向があります。

建物はアメリカの総温室効果ガス排出量の約30%を占めています。調査では、ニューヨーク市の大型オフィスビルの72%が、国の2030年の排出目標を超える気候変動ガスを排出していることがわかりました。

オフィススペースを住居に転換するプロセスでは、開発者は建物を新しいエネルギー効率基準に合わせて改修することができます。これらの建物のエコフレンドリーな転換は、インフレ低減法による数十億ドルの税額控除によって後押しされる可能性があります。研究者は、オフィスの転換が10億ドル以上の助成金の対象になる可能性があると述べています。既存の建物を改修する方が新築するよりも環境に優れています。

もちろん、オフィスビルを使いやすいアパートメントに変えるには改修が必要です。たとえば、ニューヨーク市などでは、寝室には窓が必要です。賃貸人にとってはおそらくより快適ですが、オフィスビルの転換では負担となる可能性があります。それにはオフィスビルの壁に対して寝室のリングが必要であり、研究者によれば、中央には「大きな空間が残る」と言われています。ただし、窓が好きであり、法的に窓が必要な賃貸人にとっては、中央の広々とした空間は共有スペースとして利用できると研究者は考えています。

住宅危機を解決するためには必要な解決策ではありませんが、研究者たちは結論として、「困難はあるかもしれませんが、都市の空間を経済的かつ生態学的により持続可能な未来のために再構築する可能性は非常に大きい」と述べています。

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