オフィス不動産セクターで問題が続いています「今日はローンを組むことができません…市場には流動性がありません」という状況です

The office real estate sector continues to face issues. The current situation is that we cannot obtain loans... there is no liquidity in the market.

「オフィスビルには、今日のところ融資は受けられません…市場には流動性がありません」とゴットリーブ氏はANBLEに語りました。そして、金利が高くなっているため、多くの現金収入が削られていると述べ、これを「非常に試練の時」と呼んでいます。

彼の見解では、このオフィス不動産の下降は、以前の下降と比較して、オフィスオーナーが需要が戻るかどうかを疑問視している点が異なると言われています。

「今回は、人々がそれらのスペースが本当に必要かどうか疑問に思っています」とゴットリーブ氏は述べました。「私は彼らが戻ってくると信じています。物事は常に進化し、変化しますが、私の経験では、パラダイムシフトは非常に速く動き、そしてそれが始まりの近くに戻ってきます。」

ゴットリーブ氏は、現在の状況が自身や業界にとって良くないことを認めた上で、オフィスに戻ることで彼と業界は利益を得るでしょう。どちらにせよ、会社がオフィススペースにお金を節約する機会がある場合、リモートやハイブリッドな働き方に移行したことを考えれば、それを受け入れるでしょう。それはゴットリーブ氏が言うように、「価値のリセット」を引き起こしています。しかし、ゴットリーブ氏は、物件価値、空室率、および取引は「全く異なっている」と述べており、より良い設備を備えたいわゆる良いビルが主に上位に位置していると言います。そして、彼はほとんどの場合、企業はオフィススペースを必要としているが、どれだけのスペースが必要かによると述べています。

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「私たちは、他の誰と同じような課題を抱えています」とゴットリーブ氏は答えるように述べた後、自社のビルを売却したり、鍵を返却したりする必要があったかどうかについてははっきりと答えませんでした。しかし、彼は最終的には、金融機関が共に働きたいと思う企業の1つであると述べました。

「世界は私たち全員に変わりました」と彼は言いました。「（金融機関）が鍵を取り戻したいのであれば、それを私から取るのですが、それを次の人に渡すことで彼らは何を得るのですか？」と彼は尋ねました。「差し押さえされた後、それはさらに価値が低くなりますし、一般的には運営する能力がありません。そして、売却するための流動性もない、最低限の価値です…だから私たちは、金融機関が私たちと共に働いていることを発見しています。」

それにもかかわらず、ゴットリーブ氏は、Keystoneがリファイナンスにおいて先行していたと述べました。それにもかかわらず、ポートフォリオを再評価する中で、同社はオフィスからマルチファミリーへの転換のゲームに参入しました。ゴットリーブ氏は、それが彼らの「コアコンピタンス」に合致していると述べました。なぜなら、彼らは以前、古い郊外のオフィスを買い、多額の資金を投入していたからです。彼らは単なる応急処置や化粧ではなく、それらを再配置するために、彼は言いました。それらの古いオフィスビルは通常、最高の場所にありましたが、資本が必要でした。時には新しい空調システムを設置したり、外装を完全に取り外してガラスで自然光を取り入れたりすることもあったと彼は言いました。

「そこから始まり、私たちはこのミックスユースに変わっていきました」とゴットリーブ氏は述べました。「既存の建物内で作業することには決して恐れがありませんでした。そして、私たちは途中でたくさんの間違いを犯しましたが、それを経験に繋げました。だから、オフィスから住宅への建物の転換は、私たちにとって挑戦よりも怖いものに思えます。」

ゴットリーブ氏は、完全な転換ではなく、オフィスビルをミックスユーススペースに変えてきたと述べました。彼はフィラデルフィアのダウンタウンにあるカーティスビルディングを例に挙げ、それが以前の出版社として市内で一種のランドマークになったと語りました。ゴットリーブ氏は、オフィスの一部が異常に大きなサイズであったが、アパートにはちょうどいい深さだったと説明しました。そのため、彼らは別のエリアを作り、アパートを建設しました-それは今ではフィラデルフィアで最も高価なアパートの一部だと彼は言いました。ここで重要なのは、それがより多くの供給を生み出すことであり、国の住宅市場が不足していることが必要ですが、それは手頃な住宅ではありません。

「​​今、どこでも手頃な価格の住宅を作るのは難しいです」とゴットリーブ氏は言いました。後に、「すべてのレバーがあなたに対して働いているようなものです」と付け加えました。建設費が上昇し、借り入れコストが上昇し、貸し手が貸し出しを意欲的に行う金額が減少していると彼は述べました。そして、彼の見解では、投資家は収益を求めています。つまり、手ごろな住宅は投資家の頭の中で最も重要なことではないようです。

ゴットリーブ氏は、彼ら自身のオフィスからマルチファミリーへの転換プロセスでは、まず場所を見て、次にフロアプレートを見ると述べています。フロアプレートとは、建物の一つの階の賃貸可能スペースを指します。彼は「建物を設計できる場合、スペースの10%または20%しか失わないのは、オフィスの賃貸可能エリアの40%を失う建物よりも遥かに良いです」と説明しています。

しかし、キーストーンの秘密兵器とも言えるのは、混合利用ゾーニングです。ゴットリーブ氏によれば、フィラデルフィアのダウンタウンのゾーニング規則はアパートに対して機能しているが、郊外は用途ごとに分かれているとのことです。ただし、ここ数年間、混合利用環境を受け入れる動きもあるとのことです。ゾーニングは建設プロセスを大幅に遅らせることがあるため、時には契約を破棄する要因になることもあります。ゴットリーブ氏によれば、開発を開始する前にゾーニングの承認を得るだけでも1〜2年かかることがあります。

「それは皆が考えているような確実な成功ではありません」と彼は言います。「それはそんなに簡単ではなく、ほとんどの建物は機能しません。」

それにもかかわらず、市場に流動性がほとんどないことを考えると、これらの転換のための融資を確保することさえ困難だと思うでしょう。「今日はすべてが苦労です」とゴットリーブ氏は言います。「そして、私たちが始めたばかりなら、融資を受けることはできなかったでしょう。」