‘急騰する住宅価格を抑制する可能性のある天才的な計画’
Possibility of a genius plan to curb surging housing prices.
賑わう近隣地域を想像してみてください。一戸建て、３世帯住宅、アパートビル、事業所、公共施設が混在しています。家賃の成長は緩やかで、住宅価格も合理的で、手頃な住宅オプションが豊富です。家族、若者、退職者、事業がすべて共存しており、地域は多様性に富み、活気に溢れています。
残念ながら、ほとんどのアメリカの地域はこうは見えません。代わりに、国の広大な地域の多くは、一戸建て以外の建物を建てることを違法にするゾーニング法を持っています。しかし、これらの法律は、もともとは住宅地域を製造業から分離し、人種に基づいて人々を分離・排除するために設計されたものであり、厳しい現実に直面しています。特に、成長する雇用市場と新しい住民の健全な流入がある都市では、住宅が手の届かない価格にならないように、何百万もの新しい住宅を建設する必要があります。一戸建て専用のゾーニング法を維持することは、これらの地域の住宅需要を満たすことがほぼ不可能にします。
住宅を豊富にし、手頃な価格にするために、ANBLE（住宅と土地利用の公共政策専門家）や都市計画家は、多くの地域のゾーニングをアップゾーニングする必要があると述べています。アップゾーニングは既存住宅の価格を急落させるわけではありませんが、需要に応えることで住宅費用の成長を緩やかにします。これは手頃な価格の危機を解決するために必要な第一歩ですが、十分ではありません。
都市経済学と住宅政策の専門家であるブルッキングス研究所のジェニー・シュエッツは、「数十年にわたる経済学の文献には、ゾーニングの制限が時間の経過とともに住宅建設を抑制し、ゾーニングをより制約的にすることが供給を減らし価格を上げることを示すものが非常に多いです」と語りました。「ANBLEと政策アナリストの間では、これが進むべき方向であるという絶対の合意があります」とも述べています。
ゾーニング改革に対する積極的な反対意見により、アメリカにおける実際のモデルの数は限られています。そのため、専門家は解決策を海外に求めています。ニュージーランドは、ゾーニング改革を通じて住宅供給を成功裏に拡大する方法として特筆されています。緊急の住宅危機に直面したこの島国は、中密度住宅の建設を合法化するアップゾーニング策を実施しました。これにより、住宅コストの急騰を抑制するだけでなく、政策の全国的な拡大も促しました。
「オークランドの例は、理論的な論争ではなくなったところが特に画期的です」と、ニュージーランドの住宅改革を研究してきたオーストラリアのANBLEであるマシュー・マルトマンは私に語りました。「これにより、人々への販売がはるかに容易になります」とも付け加えました。
キウィモデル
ニュージーランドは、多くのアメリカの都市が直面している同じ問題に長い間直面してきました。住宅容量を制限する非常に低密度の住宅地域がありました。1970年代と80年代には、国の大部分で住宅容量をさらに制限するために「ダウンゾーニング」が行われました。人口が急速に増加し、2013年から2018年の間でほぼ11％増加したため、深刻な住宅負担の危機が発生しました。ニュージーランド最大の都市であるオークランドの住宅価格は、2009年から2016年までに倍増し、その他の地域でも価格が急上昇しました。オークランドでは、バスルームやキッチンのないガレージを月に数百ドルの家賃で借りる人々さえ現れました。
この深刻な問題に直面して、オークランド市は行動を起こすことにしました。2016年に成立した法律は、「穏やかな密度」として、一戸建て敷地に２、３世帯住宅やタウンハウスの建設を合法化しました。この政策により、市の住宅容量は３倍に増加しました。2015年から2020年まで、研究者は、市内で許可された新築住宅の数が6,000から14,300以上に増加したことを発見しました。オークランドは、ほとんどが一戸建て住宅から、より密集した多世帯住宅と一戸建て住宅の混在した地域に変わりました。オークランド大学の経済政策センターのディレクターであるライアン・グリーンアウェイ・マクグリーヴィは、2021年の研究論文で、オークランドの政策が供給の増加と密度の向上という2つの目標を達成したと結論付けました。
変化は新しい住宅がたくさん建設されるだけでなく、住宅費用の上昇ペースを遅らせました。マルトマンはオークランドの高騰するコストの傾向の「著しい逆転」を見つけました。
マルトマンは私に語った、「政策が実施されて以来、家賃の値上げペースが著しく鈍化しています。所得もインフレも家賃の上昇より速く成長しています。」と述べました。
政策の展開において、密集住宅に反対するニュージーランドの住宅所有者の声は大きかったが、2020年の調査では、オークランドの住民は近隣に新たな建物を建設することをますます支持していることがわかりました。64％の人々が都市の住宅不足を解消する手段として中密度の住宅を支持しています。オークランドのアップゾーニングの成功は、2021年に可決された両党が支持する国家政策の着想を与えました。この政策は、国内最大の都市である都市部の住宅地域で中密度の建物を許可することを求めています。
この変化は銀の弾丸とは言えず、ニュージーランドは住宅の課題に直面し続けています。2021年の政策は地元での反発に直面しており、中道右派の国民党もこれに反対しています。パンデミックと利子率の上下の影響で市場は混乱し、現在のところ国は技術的には景気後退中です。しかし、専門家はゾーニングの改革がなければ状況ははるかに悪くなっていると言います。
米国における初期の苦戦と成功
米国では、ゾーニング改革に反対する者が多くいます。特に高所得の地元の住宅所有者は、自分たちの地域の変化を望みません。供給と需要の基本的な法則に疑問を抱き、新しい住宅が実際に価格を上げると主張する人もいます。他の人々は、インフラ、学校、および他のサービスへの負担についてより根拠のある懸念を抱いています。
多くの都市は、建設が困難になる古い複雑な規制体制の下で運営されています。ニューヨーク市の副市長（住宅および経済開発担当）を務めたヴィッキー・ビーンは、土地利用規制は積み重なり、時には互いに矛盾することがあり、更新が困難であると私に話しました。
しかし、ニュージーランドはこの混乱からの脱出策を提供しています。シュエッツによれば、ニュージーランドは米国と比較的似た都市計画システム、土地利用規制、地理を持つため、米国にとって特に良いモデルです。「ヨーロッパの大部分よりも、米国により似ています」と彼は言います。
カリフォルニアYIMBYの都市計画家兼研究ディレクターであるノーラン・グレイも同様に述べています。「典型的なニュージーランドの都市は、典型的な米国の都市に非常に似ています」とグレイは述べます。「ほとんどの建設は車の時代に行われました。一戸建ての住宅地が多くあり、低層の商業地帯があります。」ニュージーランドの一般の人々も、自分たちの家を「価値が上がって引退後にキャッシュアウトできる」という投資として扱っていると彼は付け加えました。
グレイによれば、現在の米国の都市には3つの住宅建設モデルがあります。ニューヨーク、サンフランシスコ、ロサンゼルスなどを含む都市は、一人当たりの新築住宅が非常に少ないです。フェニックス、ヒューストン、アトランタなどのサンベルトのブームタウンを含む都市は、主に都市部の拡大を行っています。そして、デンバー、シアトル、ワシントンDCなどの都市は、既存の地域に新しい、より高密度の住宅を成功裏に建設しています。彼は第三のモデルについて楽観的です。
「これらの都市が共有するのは、私たちは大いに成長するだろうという長期的な認識であり、そのためにはインフラ計画や公共施設計画を始めましょう」とグレイは述べています。
カリフォルニアやシアトル、オレゴンのポートランドなどの米国の一部の都市では、補助住居ユニット（バックヤードの「グラニーフラット」などの小規模な独立住宅）の合法化が建設を促進する上で非常に成功しています。カリフォルニアでは2022年に2万3,000以上のADU許可が承認され、2017年の5,000件未満から増えました。
都市の最小家地区面積を1998年に5,000平方フィートから1,400平方フィートに減らしたことで、ヒューストンも密度を大幅に増加させました。その後、これらの小さな敷地にはほぼ80,000棟の新しい住宅が建てられました。
また、ゾーニング改革が異なる地理的および政治的スペクトルに訴求力を持っている兆候もあります。プログレッシブな青い州のYIMBY（Yes In My Backyard）支持者、リバタリアン、自由市場主義的な保守派が、それぞれのバージョンを支持しています。モンタナ州の共和党は最近、州全体でゾーニング規制を緩和する多数の法案を可決し、その取り組みをカリフォルニアのような都市の拡大を回避する手段と位置づけました。
ブルッキングス研究所のシューツは、「住宅推進運動の本当の強みの一つは、メッセージングの柔軟性です」と述べています。「カリフォルニアでは、これを人種平等や気候に優しいものとしてフレームすることができます。モンタナでは、これは反カリフォルニアの一環と言えます。ユタ州では、水の不足に焦点を当てており、また家族向けのエリアにも非常に重点を置いており、子供たちが育った場所に戻ることが可能になるようにしています。」
しかし、改革は一度にうまくいくわけではありません。2018年、ミネアポリスはオークランドのような改革を行った初の主要な都市となり、単一家族用のゾーニングを廃止し、単一家族用の敷地に最大3つの住宅の建設を合法化しました。しかし、市は新しい多層住宅を、置き換える単一家族住宅よりも高く広くすることを許可していなかったため、初期の政策変更は市が期待していた建設の一部しか促進しませんでした。サイズの制限により、開発業者にとって選択肢は経済的に魅力的ではありませんでした。この経験から、政策立案者は望む結果を得るために繰り返し政策を調整する覚悟を持たなければならないことが証明されました。
ビーンは「悪魔は細部に宿る」と述べ、「細部が非常に重要です」と述べています。
いくつかのミスがあるにもかかわらず、ビーンはこれらのゾーニング改革の初期の成功は希望に満ちていると付け加えました。
アップゾーニングは必要ですが、十分ではありません
ゾーニング改革はパズルの一部に過ぎません。米国が住宅市場の楽園に到達するためには、建築基準の変更からサービスや設備の長期的な拡大に至るまで、さまざまな必要な修正があります。都市や州は、成長するコミュニティに対応するために、大量輸送、学校、公園、水道および下水道の容量などの十分なインフラを構築する必要があります。
ビーンは「総合的に見る必要があり、近所が近所と感じられる基本的な要素に追加の容量をもたらすことを確認する必要があります」と述べています。
政府はまた、低所得者向けの手頃な住宅や公共住宅への公的資金の投資も必要です。包括的な住宅に補助金を提供しない場合、市場価格の住宅を負担できない人々は取り残されてしまいます。
フリーマークは、「住宅供給がほぼ明確なプラスになるし、その新しい住宅供給を政府の規制によって許可することは非常に重要です」と述べています。「ただし、新しい住宅ユニットが実際に建設されるためには、市場ベースの対応だけに頼ることはできません。低所得地域への投資は見られず、低所得者や中所得者に手頃な住宅ユニットも見られないからです。」
しかし、どのように見ても、都市はより多くの住宅を建設する必要があります。そして、現在の住宅所有者の声が将来の世代の住民の声をかき消してしまわないようにしなければなりません。
シューツは、「手続き面は非常に重要です。なぜなら、既存の住民に拒否権を与えると、彼らはコミュニティの会議に現れて抗議し、プロセスを引き延ばし、開発業者に変更を繰り返し要求し、建築士に戻るようにすることができるからです」と述べています。「非常に非常に高価になり、プロジェクトの一部はもはや価値がなくなるため、結局は失敗します。」
アップゾーニングは、プログレッシブなYIMBYから政府規制を減らしたい保守派まで、政治的スペクトル全体に訴求することができます。ニュージーランドは、特に手頃な住宅が不足している危機の最中であることを示しており、より大きな意欲的な取り組みに向けた必要な第一歩です。
「アップゾーニングへの段階的な一歩は、供給の増加と住宅の手頃さの向上に向けた肯定的な一歩です」と、ジョージメイソン大学のリバタリアン志向のメルカトスセンターで住宅研究者のエミリー・ハミルトンは私に語りました。「全体の目標としては、住宅価格を建設費用まで引き下げることが、住宅の豊富さの究極のサインだと思います。」
エリザ・レルマンは、インサイダーの経済チームで住宅、交通、インフラに焦点を当てた政策担当記者です。
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