急騰する住宅価格を下げる可能性のある天才的な計画

天才的な計画で住宅価格を下げる可能性

賑わう街区を想像してください。一戸建て、三世帯住宅、アパート、ビジネス、公共施設が混在しています。家賃の上昇は遅く、住宅価格も合理的で、手頃な住宅の選択肢も豊富です。家族、若者、退職者、ビジネスが共存できるため、エリアは多様で活気に満ちています。

残念なことに、ほとんどのアメリカの街区はこのような様子ではありません。その代わりに、国の広大な地域の多くは、一戸建て以外の建物を建てることを禁止するゾーニング法を持っています。しかし、これらの法律は、もともとは住宅地を製造業から分離し、人種に基づいて人々を分離・排除するために設計されたものであり、過酷な現実と衝突しています。特に成長する雇用市場と新しい住民の健全な流入がある都市では、住宅が手の届かない状態にならないように、何百万もの新しい住宅を建設する必要があります。一戸建てのみのゾーニング法を維持することは、これらの地域の住宅需要をほとんど満たすことが不可能になります。

住宅を豊富で手頃な価格にするために、ANBLE（アンブル、住宅に関する非営利団体）や都市計画家は、多くの地域でアップゾーニングを行う必要があると述べています。つまり、二重住宅、三世帯住宅、タウンハウスなどの密集した高さのある住宅の建設を合法化する必要があります。アップゾーニングは既存住宅価格を急落させるわけではありませんが、需要を満たすことで住宅費用の成長を抑制します。これは手頃な価格の危機を解決するための必要かつ十分な第一歩です。

「数十年にわたる経済学の文献には、制限的なゾーニングを持つ場所では時間とともに住宅が建設されず、ゾーニングをより制限的にすると供給が減少し、価格が上昇することを示すものがたくさんあります」と、ブルッキングス研究所の都市経済学と住宅政策の専門家であるジェニー・シュエッツは私に語りました。「ANBLEや政策アナリストの間で、これが進むべき方向であるというほぼ一致した合意があります」と彼女は述べました。

• 「アメリカのガソリン価格が2022年10月以来の最高水準に急上昇しており...
• ボス、注意してください：アメリカの労働者にとって「最も病気の出る日...
• 「報告によれば、ヨーロッパ最大の企業は、ロシアからの撤退により、合...

ゾーニング改革への積極的な反対意見により、私たちが持っている実世界のモデルの数はアメリカでは制限されています。そのため、専門家は解決策を海外で探しています。ニュージーランドは、ゾーニング改革によって住宅供給を成功裏に増やす方法として特筆されます。緊急の住宅危機に直面したこの島国は、中密度住宅の建設を合法化するアップゾーニング策を実施しました。これにより、急騰する住宅費用の抑制に役立ち、政策の両党間で全国的な拡大を促しました。

「オークランドの例は、もはや理論的な議論ではなくなったという点で特に画期的です」と、ニュージーランドの住宅改革を研究しているオーストラリアのANBLEであるマシュー・マルトマンは私に語りました。「これにより、人々に売り込むことがはるかに容易になります」。

ニュージーランドのモデル

ニュージーランドは、多くのアメリカの都市が直面している同じ問題に長い間直面してきました。非常に低密度の住宅地域には、建設できる住宅の量を制限する制約がありました。1970年代と1980年代には、国の多くの地域で住宅容量をさらに制限するために「ダウンゾーニング」が行われました。人口が急速に増加し、2013年から2018年の間にほぼ11%増加したため、深刻な住宅の手頃さに関する危機が発生しました。ニュージーランド最大の都市であるオークランドの住宅価格は、2009年から2016年までに倍増し、国内の他の地域でも価格が急上昇しました。オークランドでは、バスルームやキッチンのないガレージを1か月数百ドルで借りる人々も現れました。

この深刻な問題に直面して、市は行動することにしました。2016年に可決された法律により、「穏やかな密度」として、一戸建て地に二重住宅、三世帯住宅、タウンハウスの建設が合法化されました。この政策により、都市の住宅容量は3倍になりました。研究者によると、2015年から2020年までの間に、都市で許可された新しい住宅ユニットは6,000から14,300以上に増加しました。オークランドは、ほとんど一戸建て住宅から、より密集した多ユニット住宅と単位を連結した建物の混合に変わりました。オークランド大学の経済政策センターのディレクターであるライアン・グリーナウェイ＝マクグリーヴィは、2021年の研究論文で、オークランドの政策が供給を増やし、密度を高めるという2つの目標を達成したと述べています。

これらの変化によって、新しい住宅の数が増えただけでなく、住宅費用の上昇ペースも鈍化しました。マルトマン氏は、オークランドの高騰するコストの傾向の「重要な逆転」を発見しました。

「政策が実施されて以来、賃貸価格の成長が著しく鈍化しています」とマルトマン氏は述べ、2016年の改革を指して述べました。「所得とインフレは、賃貸住宅の価格よりも速く成長しています。」

政策の展開において、密集した住宅に反対するニュージーランドの住宅所有者の声は大きかったですが、2020年の調査では、オークランドの住民は自分たちの地域での新築建設にますます賛成しており、都市の住宅不足の解決策として中密度住宅を64%が支持していることがわかりました。オークランドのアップゾーニングの成功は、2021年に可決された両党支持の全国政策のインスピレーションとなり、国内最大の都市に中密度建物を居住地域に許可することを求めています。

この変化は銀の弾丸ではなく、ニュージーランドは引き続き住宅の課題に直面しています。2021年の政策は地元の反発に直面し、中道右派のナショナル党もその政策に反対しています。パンデミックと利子率の上下動は市場に混乱をもたらし、現在のところ国は技術的には不況です。しかし、ゾーニング改革がなければ状況はもっと悪化していただろうと専門家は言っています。

米国における初期の苦労と成功

米国では、ゾーニング改革に反対する人々が多く存在しています。特に高所得の地元の住宅所有者は、自分たちの地域が変わることを望んでいません。一部の人々は、供給と需要の基本法を疑問視し、新しい住宅が実際に価格を上げると主張しています。他の人々は、インフラや学校などのサービスへの負担についてより根拠のある懸念を抱いています。

多くの都市は、建設が困難になる古い複雑な規制体制の下で運営されています。ニューヨーク市の副市長としてハウジングと経済開発のデビル・マヨールのもとで務めたヴィッキー・ビーン氏は、土地利用規制は積み重なり、時には互いに矛盾していることが多いと私に語りました。「だから、本当に時々、スカルペルを使って、『OK、これを更新し、すべての複雑さの層を切り抜く』と言わなければなりません」と彼女は述べました。

しかし、ニュージーランドはこの難局からの脱出策を提供しています。この国は、米国と比較的似たような都市計画システム、土地利用規制、地理的条件を持っており、米国にとっては特に良いモデルです。

カリフォルニアYIMBYの都市計画家兼研究ディレクターであるノーラン・グレイ氏も同様に述べています。「典型的なニュージーランドの都市は、典型的な米国の都市に非常に似ています」とグレイ氏は言います。「ほとんどの建設は自動車時代に行われ、一戸建ての住宅地が多く存在し、低層の商業地域が多いです。」平均的なニュージーランド人も、自宅を「彼らが秘かに価値が上がることを望んでいて、引退して現金化できる」という投資として扱っています。

現在の米国の都市では、住宅建設には3つのモデルがあります。ニューヨーク、サンフランシスコ、ロサンゼルスなどの都市では、一人当たりの新築住宅がほとんど建てられていません。一方、フェニックス、ヒューストン、アトランタなどの太陽ベルトのブームタウンではほとんどが都市スプロールで建設されています。そして、デンバー、シアトル、ワシントンD.C.などの都市では、既存の地域に多くの新しい高密度住宅が建設されています。彼はこの3番目のモデルに対して楽観的です。

「これらの都市が共有しているのは、私たちは大いに成長するだろうという共通の長期的認識があり、それを実現するためのインフラ計画と公共施設計画を始めようとしているということです」とグレイ氏は言います。

カリフォルニアやシアトル、オレゴンのポートランドなど、いくつかの米国の都市では、補助住居ユニット（バックヤードの「祖母の家」などの小さな、独立した住宅）の合法化によって建設が活発化しました。カリフォルニアでは、2017年に5,000件未満だったADU（補助住居ユニット）の許可が2022年には23,000件以上に増加しました。

「補助住居ユニットの建設を許可することに対して開発者が非常に強い反応があったという事実は、その政策に何か良い点があることを示しています」と都市研究者のヨナ・フリーマーク氏は私に語りました。

ヒューストンも、1998年に最小の土地区画面積を5,000平方フィートから1,400平方フィートに削減することで密度を劇的に増加させました。その後、これらの小さな区画に約80,000の新しい住宅が建設されました。

そして、ゾーニング改革が異なる地域や政治的スペクトルに魅力を持っている兆候があります。プログレッシブな青い州のYIMBY（Yes In My Backyard）支持者、リバタリアン、そして自由市場志向の保守派がそれぞれのバージョンに賛同しています。モンタナ州の共和党は最近、州全体でゾーニング緩和を促す法案を一連採択し、その取り組みをカリフォルニア式の拡大を避ける手段と位置づけました。

「住宅推進運動の本当の強みの1つは、メッセージの柔軟性です」とブルッキングス研究所のシュッツ氏は述べています。「カリフォルニアでは、これを人種的公正や気候に優しいという観点で捉えることができます。モンタナでは、これは反カリフォルニアの姿だと言うことができます。ユタ州では、彼らの水の不足に重点が置かれ、また家族向けのエリアにも非常に焦点が当てられており、子供が育った場所に戻ることが可能になっています」

しかし、改革は一度に完全に機能するわけではありません。2018年に、ミネアポリスはオークランド式の改革を導入し、一戸建てのゾーニングを終了し、一戸建ての敷地に最大3つの住宅の建設を合法化した、米国で最初の主要都市となりました。しかし、市は新しいマルチユニットビルディングを、それらが置き換える一戸建て住宅よりも高く、広くすることを許可しませんでした。そのため、最初の政策変更は、市が期待していた建設の一部しか促進せず、サイズの制限は開発業者にとって魅力的ではありませんでした。この経験は、政策立案者が望む結果を得るために、何度も政策を微調整する意思を持たなければならないことを示しました。

「魔鬼は細部に宿る」と元ニューヨーク市副市長のビーン氏は言います。「細部には何百もの詳細があります」

いくつかのつまずきがあるにもかかわらず、ビーン氏は、ゾーニング改革の初期の成功は希望に満ちていると述べました。「変化の成果を見ているので、これを行うことの重要性、改革の重要性が確認されますが、同時に、世界が崩壊しなかったという点でも安心感があります」と彼女は私に語りました。

ゾーニングの拡大は必要ですが、十分ではありません

ゾーニング改革は、パズルの一部に過ぎません。米国を住宅市場の極楽に導くためには、建築基準の変更やサービス・設備の長期的な拡充など、他の必要な修正がたくさんあります。都市や州は、成長するコミュニティに対応するために、大量輸送、学校、公園、水道・下水容量などの十分なインフラストラクチャーを建設する必要があります。

「全体的に見て、近所が近所らしく感じるために、基本的な要素に追加の能力をもたらすことが本当に重要です」とビーン氏は述べています。

政府はまた、低所得者向けの手頃な住宅や公共住宅のために公的資金を投資する必要があります。包括的な住宅への補助金がないと、市場価格の住宅を買う余裕のない人々は取り残されます。

「住宅供給の増加はほぼ明確なプラスであり、その新たな住宅供給を政府の規制を通じて許可することは非常に重要です」とフリーマーク氏は述べています。「ただし、新たな住宅ユニットを建設するためには、市場志向の対応にだけ頼ることはできません。低所得地域への投資が見られず、低所得層および中所得層の人々に手頃な住宅ユニットが見られないからです」

しかし、どのように見ても、都市はもっと住宅を建設する必要があります。そして、現在の住宅所有者の声が将来の世代の住民の声をかき消すことがないようにする必要があります。「手続き面は非常に重要です。なぜなら、既存の住民に拒否権を与えると、彼らは地域の会議に出席して抗議し、プロセスを引き延ばし、開発業者に対して何度も変更を求め、建築家に戻るように要求することができるからです」とシュッツ氏は述べています。「非常に非常に高価になり、そのためプロジェクトの一部は、もはや価値がなくなるため、単に終了してしまいます」

ゾーニングの拡大は、進歩的なYIMBYから政府規制を減らしたい保守派まで、政治的スペクトル全体に訴求することができます。ニュージーランドは、特に住宅の手頃さの危機の最中に、より大きく、より野心的な取り組みへの必要な第一歩であることを示しています。

「ゾーニングの拡大に向けたどんな段階的な進展も、供給増加と住宅の手頃さの向上に向けた肯定的な一歩です」とジョージ・メイソン大学の自由主義志向のメルケータス・センターで住宅研究者のエミリー・ハミルトン氏は私に語りました。「全体的な目標として、家の価格を建設費用まで引き下げることは、住宅の豊富さの究極のサインだと思います」

エリザ・レルマンは、Insiderの経済チームで住宅、交通、およびインフラストラクチャーに焦点を当てた政策特派員です。

• Home Prices
• Housing Market
• Rent prices