住宅ローン借り手にとって、「負債対所得比率」とは何を意味するのでしょうか？
住宅ローン借り手にとって、負債対所得比率の意味は何ですか？
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- デット・トゥ・インカム比率（DTI）は、貸し手があなたの収入のどれくらいが債務の支払いに充てられているかを確認するための指標です。
- 良いDTIは一般的に36％以下ですが、50％までの比率で住宅ローンに適格となる場合もあります。
- 債務残高を返済したり、収入を増やすことで、デット・トゥ・インカム比率を下げることができます。
住宅ローンを申請する場合、住宅ローンの貸し手が考慮する要素の1つはデット・トゥ・インカム比率（DTI）です。
DTIは借入プロセスにおける重要な要素であり、貸し手に返済能力を示すものです。
デット・トゥ・インカム比率とは何ですか？
デット・トゥ・インカム比率は、総収入に対して毎月の債務支払いがどれくらいの割合であるかを示すものです。これは重要な考慮事項です。なぜなら、貸し手が住宅ローンを承認する際には、ローンを返済するために十分な収入があることを確認したいからです。
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DTIを計算するには、月々の債務支払いの総額を、毎月の総収入の額で割ります。
総収入とは、税金や控除が差し引かれる前の収入のことです。債務支払いとは、ローンやクレジットカードに毎月いくらのお金を使っているかを指します。
貸し手はしばしばDTIを単一の数値として話しますが、実際には2つの異なるDTI数値を見ることがあります。
フロントエンド・デット・トゥ・インカム比率
フロントエンド・DTIは、住宅支払いの総額を収入に対してどれくらい支払っているかを示すものです。これには、月々の住宅ローンの支払い、固定資産税、住宅保険、住宅所有者協会の会費（該当する場合）が含まれます。
一部の政府支援型ローンは、最大フロントエンド・DTIを設定しています。
バックエンド・デット・トゥ・インカム比率
一般的に、人々がDTIと言うとき、バックエンド比率のことを指しています。これには、住宅ローン、クレジットカード、自動車ローンなどの月々の債務支払い全体が含まれます。
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良いデット・トゥ・インカム比率とは何ですか？
もしも高い債務負担があり、住宅ローンや他の種類のローンを申請したい場合、DTI比率について心配するかもしれません。
しかし、良いDTI比率とは何でしょうか？一般的に、数値が小さいほど良いです。良い基準は36％以下です。
低いDTI比率を持つことは、ローンの承認を受ける可能性を高めることができます。例えば、住宅ローンの場合、通常、貸し手は50％を超えるDTIを考慮しません。
したがって、具体的な数値としては、36％以下が理想的です。ただし、43％までのDTIは一般的には許容されます。
貸し手は、現在の財務状況を考慮して、現在のローンの支払いをしながら新しいローンを借りることができるかどうかを知りたいのです。
住宅ローンに必要なデット・トゥ・インカム比率は何ですか？
許容される最大DTIは、取得する住宅ローンのタイプによって異なります。また、財務プロフィールの他の要素によっても異なる場合があります。例えば、信用スコアが高い場合、若干高いDTIで申請が受けられるかもしれません。
以下は、最も一般的な住宅ローンの基本的な要件です。ただし、個々の貸し手によって厳しい要件がある場合もあります。
一致型住宅ローン：50％
一致型住宅ローンは、最も人気のある住宅ローンのタイプで、最大DTIは50％まで許容されます。これは、一致型住宅ローンのガイドラインを作成する政府支援機関であるファニーメイとフレディマックが許容する最大DTIです。
ただし、信用スコアや頭金など、住宅ローンの申請の詳細によっては、このような高いDTIで適格とならない場合もあります。一部の借り手は、36％または45％のDTIを超えることができないかもしれません。
FHA住宅ローン：43％、ただし補償要因により高くなる場合もあります
FHA住宅ローンを取得するためには、通常、バックエンドDTIが43％未満である必要があります。住宅都市開発省は、FHAローンの最大フロントエンド比率を31％に設定しており、これは税金と保険を含む月々の住宅ローンの支払額が31％を超えてはならないことを意味します。たとえ総債務が43％未満であってもです。
ただし、FHAの借り手は時々より高い比率で資格を得ることがあります。もし財務状況がしっかりしている場合、フロントエンド比率が40％、バックエンドDTIが50％でもFHA住宅ローンを取得することが可能です。ただし、このような高いDTIで資格を得るためには、銀行に一定額の現金準備（キャッシュリザーブとして知られる）または他の補償要因が必要になる場合があります。場合によっては、借り手はバックエンド比率が57％までで資格を得ることさえできるかもしれません。
VA住宅ローン：貸金業者によって異なる
退役軍人省は、保証するローンの最大DTIを設定していませんが、「41％を超えるDTIは厳密に審査される」と述べています。貸金業者によっては、VA住宅ローンを取得するためには、DTIが41％未満である必要がありますが、一部の貸金業者は50％までのDTIを受け入れる場合もあります。
USDA住宅ローン：41％
USDA住宅ローンを取得するためには、おそらくフロントエンド比率が29％を超えないようにし、バックエンド比率が41％を超えないようにする必要があります。
農務省は、借り手がクレジットスコアが少なくとも680であり、少なくとも一つの補償要因（銀行に3ヶ月分の住宅ローンの支払いがあるなど）を持っている場合、例外を認めています。この場合、最大フロントエンド比率が32％、バックエンド比率が44％のUSDAローンを取得することができるかもしれません。
場合によっては、それ以外は十分に資格がある借り手でも、バックエンドDTIが46％まで認められる場合があります。
住宅ローンの借入り能力を計算する方法
1. 月々の債務支払いをリストアップする
自動車ローン、学生ローン、住宅ローン、個人ローン、養育費および扶養費、クレジットカードの支払いはすべて月々の債務と見なされます。
特に、計算ではすべてのクレジットカードの最低支払額を合算し、実際に毎月支払う金額ではなくなることに注意してください。家庭の公共料金、健康保険、自動車保険料は債務と見なされません。
2. 総収入を計算する
総収入は、税金を差し引いた前の手取り金額です。
3. 月々の債務を月々の収入で割る
月々の債務支払いを総収入で割ると、小数が得られます。小数点を右に2つ移動させると、パーセンテージ、つまりDTI比率が得られます。
たとえば、Ameliaさんが初めて家を購入したいと考えています。彼女の総収入は5000ドルで、月々の債務支払いには300ドルの車のローン、100ドルのクレジットカードの最低支払額、400ドルの学生ローンの支払いが含まれています。Ameliaさんの債務対所得比率は16％（$800 / $5,000 = 0.16）となります。このように低い債務対所得比率のため、彼女は住宅ローンの貸金業者から好意的に評価されるでしょう。
ただし、貸金業者はあなたが借りようとしているローンの月々の支払いもDTIの一部として考慮に入れます。これにより、借りることができる金額が制限されます。
Ameliaさんが6％の金利で30万ドルの住宅ローンを取得したいと考えている場合、月々のローンの支払い額はほぼ1800ドルになります。この月々の支払いをAmeliaさんの他の債務に加えると、彼女のDTIは52％になります。Ameliaさんが住宅ローンを取得できる場合、彼女が望んでいた30万ドルよりも少ない金額になる可能性が高いです。
債務対所得比率を下げる方法
計算を行い、債務対所得比率が36％を超える場合は、ローンを申請する前に債務対所得比率を下げたいと思うかもしれません。債務対所得比率を下げるためには、次の2つのオプションがあります：
- 借金を返済する
- 収入を増やす
最初のオプションでは、借金の最低額以上を支払う必要があります。追加の借金はしないで、現在の残高を減らし、債務が収入の大部分を占めないようにします。
2つ目のオプションは、収入を増やすことです。これは、現在の仕事で給与を交渉するか、副業を見つけて追加の現金を得ることで実現できます。
これらの手順を踏んで残高を減らし、収入を増やすことによって、負債比率（DTI）を下げることができます。DTIが下がると、ローンの申請により良い立場になります。
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