オフィスの過剰供給は、国の深刻な住宅市場の不足を緩和する助けになるかもしれませんしかし、この不動産開発業者は、住宅への転用は簡単ではないと言っています
オフィスの過剰供給は住宅市場不足を緩和するかもしれないが、転用は難しいと不動産開発業者は言っています
一方、アメリカの住宅は依然として不足しています。モルガン・スタンレーによると、アメリカは約200万の住宅ユニットが「構造的に不足している」とされています。これは保守的な見積もりに基づいています。モルガン・スタンレーの研究者が「積極的な」見積もりを入力すると、アメリカは驚異的な600万の住宅ユニットが不足していると計算されます。
住宅在庫の不足とオフィススペースの過剰は、開発者たちに商業スペースの再構築方法について疑問を投げかけています。しかし、オフィスから住宅への転用プロジェクトが、効果的かつ迅速により多くの住宅ユニットを提供する方法として実際に機能することができるのでしょうか？
不動産開発者であり、プロパティテクノロジー企業であるForm Developersの共同創設者であるボビー・フィジャンは、約10年前にオフィスから住宅への転用プロジェクトに参入し、フィラデルフィアのダウンタウンにある古い1920年代のアールデコスタイルのオフィスビルを200の住宅ユニットに転用し、当時の市内の賃料記録を更新しました。
彼はANBLEに語った、「歴史的な転用ビルは予想以上に良い結果を出します」と。「転用にかかるコストは新築とほぼ同じです。ただし、わずかに早いです。」彼の床計画、アパートメントの開発、プロパティテクノロジーに関する専門知識を活かし、フィジャンはアメリカ全土でオフィスから住宅へのプロジェクトを追求し続けています。
ANBLEはフィジャンと座って、オフィスから住宅への転用のプロセスについて詳しく学び、それが実際に有望な代替手段になり得るのかを尋ねました。Q&Aの一部は、明瞭さと簡潔さのために編集されています。
オフィスから住宅への転用プロジェクトには何が必要ですか？
どんな転用にも、いくつかの異なる要素があります。1つは、物件の購入であり、基本的には個々のテナントのリースを買い取ることです。これは、転用について考える上で非常に重要なポイントだと思います。単に基準を正確に把握するだけではないのです。
転用には、建物のすべての設備を完全に再構築する必要があります。つまり、電気、特にHVACと配管は必ず交換されます。これは、ユニットごとに個別に空調制御され、新しいバスルームの場所などを追加する必要があるためです。大量の解体作業が必要です。転用には新築とほぼ同じコストがかかります。ただし、わずかに早いです。
フィラデルフィアのプロジェクトでは、建物を購入し、それが空になるまでテナントに追加の金額を支払わなければなりませんでした。建物が空になるまでは本格的な解体作業を開始することはできません。なぜなら、建物内のすべての人が水を使用する権利を持っているため、本格的な解体作業は完全に空になるまで開始することができません。
連邦補助金はオフィスから住宅への転用を促進するのに役立ちますか？歴史的な税額控除は簡単に手に入りますか？
私はこれがオフィスから住宅への転用についての会話で少し見逃されている非常に興味深く、非常に重要なポイントの1つだと思います。実際には、歴史的な税額控除は国立公園局によって管理されています。国立公園局は内務省の一部です。非常に複雑な仕組みです。歴史的な建物を保存するために設計されたプログラムです。
まず、建物は実際の国家歴史登録簿に記載または受け入れられる必要があります。美しいアールデコスタイルの建物であるため、あるいはこの人物によって建てられたために歴史的であると言える場合もありますし、有名な人物がここに学校に通ったり住んだりしたために歴史的であると言える場合もあります。政府内の基本的な自然保護機関に申請する必要があります。
次に、メリットの仕組みは、国家歴史登録簿に記載された建物に適用されます。その後、建築家は、提案される変更のかなり詳細な図面を作成します。ほとんどの場合、歴史的なコンサルタントと協力することになるでしょう。
建物には具体的なガイドラインはありません。それは意図に関係しています。人々は一般的に、ファサードに関してほぼすべてを保存する必要があることを理解してきます。外部に何かを追加することはほとんど不可能です。窓などを交換する場合も、材料は可能な限り当時と同じである必要があります。例外は、アクセシビリティなどの現代の建築基準を満たす必要がある場合です。
オフィスから住宅への転換の利点は何ですか？
政府によると、それは「資格を持つ経費」の20％です。それには建物に付属するものや一般請負業者に支払われる一部の費用が含まれます。私がそれらを評価する際に考える簡便な方法は、建設費の約4分の1がこのクレジットの利益になるということです。このクレジットは、IRSによって直線減価償却として管理されています。つまり、4000万ドルを使い、税額控除が1000万ドルである場合、5年間で年間200万ドルを償却することができるということです。
通常、行われることは、税額控除投資家を招き入れることです。これは保険会社、時には高所得者または他の銀行など、その額の所得を保護しようとしている人々です。彼らは前金を出し、通常はその償却費用または税額控除を88セントから92セントなどの金額で購入します。
歴史的な税額控除プロジェクトのもう一つの利点は、現在の貸出環境が厳しいということですが、プロジェクトの全体的な資本構成を考えると、通常、建設融資者はドルに対して60〜70セントを貸し出します。その税額控除はその上に追加できるため、これらの転換プロジェクトの開発者の現金のレバレッジをわずかに高めることができます。
COVID後のリモートワークやハイブリッドワークへの移行により、これらのプロジェクトでより多くの空きオフィススペースが利用可能になりましたか？
COVID後の大きな変化はなかったです。それは私が前述したいくつかの複雑な要素のためです。新しい所有者はまだリースの買い取りを行わなければならず、建物を完全に空にする必要があります。
もう1つの複雑な要素は、私が見てきたいくつかのプロジェクトが対象となる可能性があるものの、オフィスビルの基準が非常に急速に低下したため、プロジェクトの技術的な所有者が実際にはコントロールしていないということです。低下がそれほどまでになってしまったため、実質的にすべての貸出業者と出資者は、誰も完全に回収できないと認識しています。これにより、不確実性が非常に高くなり、取引が非常に複雑になります。
特定の市場では、オフィスから住宅への転換がより多く見られることが予想されますか？例えば、ボストンは最近、ダウンタウンの未使用オフィスビルを転換するための税制優遇措置を提供するパイロットプログラムを開始しました。
それは困難です。その特定の利点には賃料制限が付いてきます。インクルージョナリー・ゾーニングの賃料割合を遵守する必要があります。私は、不動産税の利点がその所得制限の価値よりも高いと考えています。一般的に、それは良いことだと思います。
私はそこの大手国内開発業者の友人に連絡を取りましたが、それはパイロットプログラムであり、プロジェクトが開始される期限があるため、彼らの意見と私の意見も同じく、それはおそらく実際に起ころうとしているプロジェクトにのみ適用される可能性が高いと言っていました。それは数多くの他のことに影響を与える時間がないように思われます。もし拡大されれば違うかもしれませんが、2024年末までに建設を開始する必要があるため、非常に速いです。
オフィスから住宅への変換物件は通常、より高い賃料となりますか？
それは非常に難しい質問です。私の会社は間取りデータを理由としています。私は特定のビルがクールかどうかをカタログ化する方法を持っていませんが、それが事実であることは知っています。
どの市場でも、最も成績の良いユニットは通常、常にできるだけ小さなユニットを設計できる新築物件です。それが最も高い平米当たりの賃料を得ることになるからです。マイアミでも、サウスビーチなどの多くの素敵なビルは転換物件です。
それは非常に非常に非常に複雑な質問です。私個人としては、長い間持続しているものに投資することが良いと考えています。私はデザインと詳細に信頼を置き、現代の建築家よりも信頼しています。
