分析：商業不動産投資家と銀行、パーフェクトな不動産市場の嵐に備える

Analysis Commercial real estate investors and banks prepare for the perfect storm in the real estate market.

ロンドン/シドニー、7月31日（ANBLE）- 商業不動産の投資家や貸し手は、以前のパンデミック前のようにモールで買い物をしたりオフィスで働いたりすることが二度とない場合、彼らがレンガやモルタルに投資したANBLEはどれほど安全かという厄介な問題に徐々に直面しています。

金利の上昇、頑固なインフレ、経済状況の荒れ具合は、経験豊富な商業不動産の購入者にとってはお馴染みの敵です。彼らは通常、賃貸需要が回復し、借り入れのコストが下がるのを待ちながら、嵐を乗り越えます。

循環的な景気後退は、貸し手が投資家が貸付金を返済できることと、資産の価値がそれに対する債務を上回ることを確信している限り、火売りを引き起こすことはほとんどありません。

しかし今回は、ANBLEのインタビューを受けたアナリスト、学者、投資家らは、状況が異なる可能性を警告しています。

オフィスベースの企業や消費者がリモートワークを日常的に行い、オンラインで買い物をする習慣が定着しているため、ロンドン、ロサンゼルス、ニューヨークなどの都市は、もはや地元の人々の望むものでも必要とされるものでもない建物で溢れています。

それは、都心の高層ビルや広大なモールの価値が回復するまでにはずっと時間がかかることを意味します。そしてテナントが見つからない場合、大家や貸し手は従来のサイクルよりも痛手を被るリスクがあります。

英国シェフィールド大学の政治ANBLEで会計実務の教授であるリチャード・マーフィー氏は、「雇用主は、人々を保管するための巨大な施設を建設する必要がないと認識し始めています」とANBLEに語りました。

彼はさらに、「商業不動産の大家は心配すべきです。それに投資する人々は今すぐに撤退することが賢明でしょう」と付け加えました。

債務の壁

ムーディーズ・インベスターズ・サービスによると、グローバル銀行が未払いの商業不動産債務の約6兆ドルの半分を保有しており、最も多いのは2023年から2026年に満期を迎えるものです。

米国の銀行は、上半期の数字で不動産からの損失が急増しており、今後も増える可能性があると警告しています。

データプロバイダーのCredit Benchmarkに信用リスク評価を提供している世界の米国産業用不動産およびオフィス不動産投資信託（REITs）へのグローバル貸し手は、今や6か月前の推定よりも債務不履行の可能性が17.9%高いと述べています。英国の不動産保有および開発部門の借り手の債務不履行の可能性は4%高まりました。

920億ドルの米国投資会社DoubleLineの副最高投資責任者であるジェフリー・シャーマン氏は、一部の米国銀行が次の2年間に満期を迎える商業不動産の再融資に貴重な流動性を拘束することを懸念していると述べています。

彼は「預金の流出はいつでも起こり得る」と指摘し、顧客の預金が銀行からより高い利回りの「無リスク」のマネーマーケットファンドや国債に移動していることを指摘しました。

彼は「連邦準備制度理事会が金利を高く保つ限り、それは時間の爆弾です」と述べました。

しかし、一部のグローバルの政策立案者は、パンデミック後の「働く」という概念の変化が2008-9年のような信用危機をもたらさないとの自信を持っています。

ユーロ圏企業からの融資需要は、過去最低水準まで低下しました。また、米国連邦準備制度の年次「ストレステスト」では、商業不動産価値が40%下落する「極端な」シナリオの下、2023年の予測されるローン損失率は2022年よりも低下することが平均して示されました。

平均的な英国商業不動産の価値は、ピーク時からすでに約20%下落しており、大きなローンの悪化を引き起こしていません。英国の規制当局の高位の情報源は、英国の銀行の不動産への露出は15年前に比べてはるかに小さいと指摘しています。

しかし、Bank Syzの最高投資責任者であるシャルル＝アンリ・モンショー氏は、積極的な金利引き締めの影響をダイナマイト漁業に例えました。

彼は「通常、小魚が最初に表面に出現し、大物、つまりクジラが最後に現れます」と述べました。

「クレディ・スイスはクジラだったのでしょうか？SVBはクジラだったのでしょうか？後でしかわかりません。しかし、クジラは米国の商業不動産かもしれません」と彼は付け加えました。

スペースを削減する

不動産サービス会社のジョーンズ・ラング・ラサール（JLL.N）は、5月には第1四半期のグローバル賃貸件数が年率18％減少したことを指摘し、今月公表したデータでは、ニューヨーク、北京、サンフランシスコ、東京、ワシントンD.C.の主要オフィスの賃貸成長は同じ期間にマイナスに転じました。

中国の主要な金融拠点である上海では、オフィスの空室率が第2四半期に年間で1.2ポイント上昇し、16%になったと競合のサヴィルズ（SVS.L）が発表しました。これは、全国的な刺激策の成功に依存する回復になると示唆しています。

企業はまた、自社の炭素排出量を削減する圧力に直面しています。HSBC（HSBA.L）もその一員であり、より「環境に配慮されていない」と判断されたオフィスの賃貸面積を削減し、リース契約を終了しています。

JLLによると、2050年までに世界全体で10億平方メートル以上のオフィススペースが改修される必要があり、現在の改修率を3％〜3.5％にまで3倍にする必要があります。これは、ネットゼロの目標を達成するためです。

オーストラリア最大の年金基金である3000億豪ドルのAustralianSuperも、パフォーマンスの低下を理由に、未上場のオフィスや小売り資産への新規投資を一時停止すると5月に発表しました。

一方、空売り投資家は世界中の上場不動産大家に取り囲まれ続けており、株価が下落することを賭けています。

データプロバイダーのHazeltreeによると、制度投資家による不動産株の貸出しは、7月までの15ヶ月間でEMEA地域で30%、北米で93%増加しました。

Capital Economicsによると、今後10年間の世界の不動産のリターンは年間約4%の予測ですが、パンデミック前の平均は8%であり、2030年代にわずかな改善が期待されています。

“投資家は、低い不動産リスクプレミアムを受け入れる覚悟が必要です”とCapital Economicsは述べています。”不動産は過去の基準では過大評価に見えるでしょう。”

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